Terça do Direito: EM CASO DE DESISTÊNCIA DE COMPRA DE IMÓVEL, É POSSIVEL COBRANÇA DE INDENIZAÇÃO PELA IMOBILIÁRIA?
O Superior Tribunal de Justiça, por meio de sua 3ª turma, no final de 2020 decidiu que a multa por desistência em compra e venda de imóvel não pode ultrapassar 25% do montante pago. A decisão se deu no julgamento do Recurso Especial 1.820.330-SP, e vale para contratos de compra e venda de imóvel celebrado antes da Lei 13.786/2018.
Os contratos de compra e venda, ou de promessa de compra e venda, são regidos pela Lei 4.591/64, e esta estabelece, em seu artigo 32, §4º, que o contrato de compra e venda é irrevogável e irretratável. Acontece que a jurisprudência do próprio STJ pacificou entendimento que o comprador detém o direito à resilição unilateral, especialmente nas hipóteses de insuficiência econômica, o que se afigura, no mínimo, um entendimento contra a literalidade da mencionada regra.
Na mesma linha de entendimento, o STJ firmou orientação de que, na hipótese de resolução do contrato, duas consequências imediatas devem ocorrer: a primeira é em caso de culpa exclusiva do vendedor, nesse caso as parcelas já pagas devem ser imediatamente restituídas para o comprador, corrigidas monetariamente e sem prejuízo à eventuais danos morais. A segunda consequência se dá quando é o comprador que dá causa a resolução do contrato, nesse caso as parcelas devem ser restituídas parcialmente, Súmula 543.
Outro fator importante é que caso haja previsão contratual de corretagem a ser paga pelo comprador, é devido também da devolução dessa quantia arcada pelo comprador. Isso significa que toda e qualquer despesa em que o comprador tenha arcado com o valor, por previsão contratual, está sujeita ao montante de deve ser devolvido. Ou seja, vigilância, segurança, averbação cartorial e inclusive despesas com IPTU. Tudo isso sem prejuízo de uma indenização adicional pelo rompimento do contrato, porque, se assim não for, estar-se-á dizendo que a pessoa pode contratar sem se estar obrigando.
É comum em diversos contratos de compra e venda de imóvel, cujo objeto seja casa ou simplesmente loteamento de terreno, a previsão de multa em caso de desistência da compra do imóvel. Em alguns contratos essa variação corresponde a 100% do valor pago. Em outros preveem percentual de 50% retidos em benefício da imobiliária. Em ambos os casos o percentual é tratado como abusivo segundo a decisão do STJ. Isso porque não pode a imobiliária se valer de todo o montante pago em prestações haja vista que retomará a posse do imóvel e o depositará para venda de outros interessados.
Por outro lado, diante da crise do mercado imobiliário, em 2018 foi editada a Lei 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, a ser aplicável aos contratos de compra e venda celebrados a partir da sua vigência, pela qual a multa por desistência do comprador varia de 25% da quantia paga, podendo chegar até 50%, quando se tratar de incorporação imobiliária submetida ao regime do patrimônio de afetação.
A Lei também prevê prazo para devolução dos valores ao comprador. De 30 dias após o “habite-se”, nos casos em que a imobiliária é submetida ao patrimônio de afetação, e de até 180 dias, contado da data do desfazimento do contrato, caso a incorporação imobiliária não seja submetida ao regime do patrimônio de afetação, em todos os casos há atualização monetária pelo índice previsto em contrato.
Não obstante, as regras previstas pela Lei 13.786/2018 só incidirão em contratos de compra e venda celebrados posteriormente a sua vigência, ou seja, posterior a 27 de dezembro de 2018. Desta forma, contratos celebrados anteriores a sua vigência não podem prevê multa maior de 25% em caso de desistência da compra por decisão do comprador. Isso não afasta, diante de uma situação de fruição do imóvel, a hipótese de o percentual de retenção venha superar tal alíquota à vista do princípio da vedação do enriquecimento indevido.
ALYSON ALVES DE LIMA. Advogado. Mestre em Direito pela UFRN. Servidor Público. Este endereço de email está sendo protegido de spambots. Você precisa do JavaScript ativado para vê-lo.
Prefeito Ivanildinho assina contrato de liberação de recursos para última etapa da obra do Teleférico de Santa Cruz
A Prefeitura de Santa Cruz e a Caixa Econômica Federal firmaram contrato para autorização da última etapa da obra do Teleférico de Santa Cruz.
Lei de Ezequiel torna RN o primeiro Estado do país a regulamentar a atividade Off-Road
O presidente da Assembleia Legislativa, Ezequiel Ferreira (PSDB), recebeu nesta segunda-feira (26), na Assembleia Legislativa, os representantes da Associação Potiguar de Off-Road (APO). Na pauta, a Lei estadual 131/2021, que regulamenta a atividade esportiva e de lazer da atividade no Rio Grande do Norte. O Estado é o primeiro do Brasil a tornar legal a prática.
"Essa é a primeira lei do Brasil. Já fomos procurados por deputados da Paraíba, Ceará e Pernambuco para que ela seja replicada nesses Estados. Ela permite que o cidadão potiguar, que tradicionalmente gosta de utilizar as trilhas do seu Estado, de forma regular e dentro da lei”, disse Ezequiel Ferreira.
A lei estadual nº 131/2021 é de autoria do presidente da Assembleia Legislativa, o deputado Ezequiel Ferreira e reconhece a atividade de Off-Road como um esporte de aventura e radical de grande importância na cultura e no turismo potiguar. O projeto de lei foi sancionado pela governadora Fátima Bezerra (PT) e publicado pelo Diário Oficial na quinta-feira (22).
"Esse é um marco histórico do Brasil. O RN sai na frente de vários Estados do Nordeste com a aprovação dessa Lei que representa um novo momento do Off-Road. É importante ressaltar o ganho que isso representa para o fomento da economia do nosso RN, principalmente nesse momento de retomada", celebrou o presidente da APO, Juscelino Martins Grilo.
"A regulamentação dessa atividade traz dignidade para os seus praticantes e para as comunidades por onde as atividades passam, movimentando a economia e fortalecendo os pequenos comércios", comentou o representante jurídico da APO, Marcílio Mesquita de Góes.
A lei deverá ser aplicada em conjunto e consonância ao código de trânsito brasileiro, com as resoluções do CONTRAN e no que couber as normas técnicas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), relativas ao turismo fora de estrada em veículos.
"Como praticante do Off-Road eu gostaria de agradecer o esforço do presidente Ezequiel Ferreira e a dedicação para que esse projeto fosse aprovado e mudasse o cenário que antes vivíamos", destacou Samanta Alves, praticante do Off-Road. Na oportunidade os representantes da APO entregaram uma placa de agradecimento ao presidente da Assembleia Legislativa, Ezequiel Ferreira.
Rádio Santa Cruz AM promove hoje (23) Live Solidária para arrecadar recursos para Lar de Idosos de São Tomé
Uma noite especial de solidariedade.
A Rádio Santa Cruz AM promove hoje (23), às 19h, a Live Solidária dos 37 anos do Lar de Idosos São Camilo de Lélis, em São Tomé.
Nesta noite, pessoas e empresas poderão doar para a instituição, que tem um belíssimo trabalho de acolhimento de idosos, e que ajuda a dar qualidade de vida aquelas que mais precisam.
A transmissão ao vivo será nas redes sociais da Rádio Santa Cruz AM (Facebook ou YouTube) e todos podem fazer qualquer doação para o Pix do lar.
A Live ainda contara com animação de artistas de São Tomé e os internautas conhecerão um pouco mais do Lar São Camilo de Lélis, instituição que atendeu a mais de 2 mil idosos nessas quase quatro décadas de existência.
Acompanhe e doe. Ajude o Lar de Idosos de São Tomé a fortalecer seu trabalho para os próximos anos.
Assembleia Legislativa do RN aprova LDO para orçamento de 2022
O Projeto de Lei de n°134/2021, do Governo do Estado, que trata da Lei de Diretrizes Orçamentárias (LDO) para a elaboração do orçamento de 2022 (Lei Orçamentária Anual - LOA) foi aprovado pelos deputados na sessão plenária desta quinta-feira (22). A LDO tem previsão de receita total em valor constante (sem considerar os índices inflacionários) da ordem de R$ 11,62 bilhões e de R$ 12 bilhões em valores correntes, que corresponde às metas anuais para valores praticados no ano da edição da peça. O texto passou pela Comissão de Finanças e Fiscalização antes de ir a Plenário e teve relatoria do deputado Getúlio Rêgo (DEM), recebendo 12 emendas.
Desse total, 11 foram aprovadas e uma rejeitada. Em justificativa, o relator apontou o que chamou de "parâmetros ultraconservadores" utilizados para as projeções de receitas por parte do Executivo. Segundo ele, o Governo do Estado subestimou os recursos que deverão estar disponíveis ao estado para que possa utilizar de forma livre a verba que vai dispor em 2022.
“Essas emendas que foram apresentadas são objeto do trabalho dos membros da Comissão de Finanças e da equipe técnica da Casa com um elevado nível de responsabilidade e acurada análise jurídica da matéria. Nada foi feito em confronto com o Executivo, mas sim para harmonizar a iniciativa governamental com os ditames legais que margeiam a peça orçamentária”, disse o relator Getúlio Rêgo (DEM).
O líder do governo na Casa, deputado Francisco do PT, afirmou que, apesar de algumas divergências em relação ao relatório apresentado, um entendimento foi construído em discussão com todos os parlamentares.
Entre as metas e prioridades para 2022 estão ampliar sistemas de abastecimento de água no RN; para a segurança pública, elaborar programas sociais visando diminuir os índices de violência, visando atingir a população mais vulnerável e realizar concurso público para recompor e ampliar o efetivo da Polícia Militar; na Educação, investir na ampla formação dos professores e servidores da Educação.
Entre as metas da Saúde Pública, construir, reformar e/ou equipar unidades de saúde e operacionalizar a rede de hospitais, por meio da qualificação e estruturação de uma Política de Atenção Hospitalar no âmbito do Estado, com estruturação do programa de cirurgias eletivas, entre outras.
A LDO orienta as metas e prioridades, incluindo as despesas de capital, estrutura e a organização dos orçamentos; as diretrizes gerais e específicas para elaboração e execução dos orçamentos, além de outras especificações para aplicação do orçamento anual para 2022.
Recesso parlamentar
A Assembleia Legislativa do Rio Grande do Norte terá recesso parlamentar dos dias 23 ao dia 31 de julho, de acordo com o Regimento Interno da Casa. Neste período, as sessões ordinárias, audiências públicas e comissões parlamentares ficam suspensas. Já os serviços administrativos continuam funcionando até 15h.
Até 2014, o recesso parlamentar do primeiro semestre era de um mês. Após Projeto de Resolução da Mesa Diretora, esse período foi encurtado, passando a ser de 15 dias.
Polícia Civil prende homem por homicídio em Santa Cruz
Policiais civis da 9ª Delegacia Regional de Polícia de Santa Cruz prenderam, nesta quinta-feira (22), Jefferson Cleyton Lima da Silva, conhecido como “Bafo”, de 21 anos. Ele foi detido pelo crime de homicídio.
Em desfavor de Jefferson Cleyton, existia um mandado de prisão preventiva, referente ao homicídio ocorrido no município de São Bento do Trairi, que teve como vítima Eurípedes Estevam Teixeira. Jefferson Cleyton foi encaminhado ao sistema penitenciário, onde se encontra à disposição da Justiça.
A Polícia Civil solicita que a população envie informações, de forma anônima, por meio do Disque Denúncia 181.
Fonte: Secretaria de Comunicação Social da Polícia Civil/RN – SECOMS.
GOLPE: Criminosos usam novamente nome do deputado Tomba Farias para solicitar dinheiro
O deputado estadual Tomba Farias informa que nesta quarta-feira (21) foi vítima novamente de um crime digital.
Assembleia do RN aprova projeto de lei que suspende prazos de concursos
A Assembleia Legislativa do RN aprovou, na manhã desta quarta-feira (21), o Projeto de Lei que suspende todos os prazos relativos aos concursos públicos realizados no Rio Grande do Norte, em razão da pandemia do Covid-19 (coronavírus). À proposta original, de autoria da deputada estadual Isolda Dantas (PT), foi encartada emenda, de autoria do deputado Ubaldo Fernandes (PL), considerando retroatividade para os concursos públicos a partir de 19 de março de 2020, data do decreto de calamidade pública pela Organização Mundial de Saúde (OMS).
“Essa matéria é fruto de esforço e entendimento político de vários deputados e repara uma injustiça garantindo que os concursados não sejam mais punidos pela pandemia. Muitos lidam com perdas e ainda com o luto coletivo que estamos na sociedade. Essa matéria garante, para essas pessoas, a esperança de ser chamado por um concurso”, destaca Isolda Dantas.
De acordo com o documento, até o término da vigência do estado de calamidade pública decorrente da Covid-19 ficam proibidos:
- Admitir ou contratar pessoal, a qualquer título, ressalvadas as reposições de cargos de chefia, de direção e de assessoramento que não acarretem aumento de despesa, as reposições decorrentes de vacâncias de cargos efetivos ou vitalícios, as contratações temporárias de que trata o inciso IX do caput do art. 37 da Constituição Federal e as contratações de alunos de órgãos de formação de militares;
- Realizar concurso público, exceto para as reposições de vacâncias previstas no inciso I deste artigo.
A deputada Isolda Dantas destaca que a regra não se aplica nos casos de determinação judicial, Termo de Ajustamento de Conduta (TAC) ou Termo de Ajustamento de Gestão (TAG).
Para Ubaldo Fernandes, o projeto “vai dar respaldo jurídico para que os concursados não sejam prejudicados”. Em parecer oral em substituição às comissões de Administração, Serviços Públicos, Trabalho e Segurança Pública e de Educação, Ciência e Tecnologia, Desenvolvimento Socioeconômico, Meio Ambiente e Turismo, o deputado Jacó Jácome (PSD) destacou o “mérito incalculável [do projeto] no que diz respeito a compreender que os concursados, que muitas vezes não conseguiram fazer as etapas por conta do fechamento de órgãos públicos, ficaram prejudicados pela situação excepcional”.
Também se pronunciaram os deputados Tomba Farias (PSDB), Francisco do PT, Coronel Azevedo (PSC) e Hermano Morais (PSB).
Terça do Direito: DE QUEM É A RESPONSABILIDADE DOS QUE SOFREM GOLPES NO WHATSSAP?
Senhor, não é branco tudo que não parece negro, nem tudo que é amarelo é ouro”.
A celestina, de Fernando de Rojas
No mundo cibernético a cada segundo sofremos algum tipo de ataque, das nossas contas bancárias à invasão de celular. Nunca foi tão necessário que grandes companhias, possuidoras de nossos dados, usem tecnologias para coibir essa prática com o relacionamento cada vez mais virtual favoreceu golpes que antes eram mais difíceis de cometer pessoalmente.
É cada vez mais comum a notícia de alguém que foi vítima de alguma tentativa de golpe por estelionatários por meio de aplicativos de mensagens. Cada um de nós conhece alguém que foi vítima desse golpe. Geralmente o estelionatário clona o número de celular, copia a foto do perfil, se faz passar pela vítima, entra em contato com alguém próximo e começa a investida tentando conseguir algum dinheiro.
Mas e quando há efetivo dano? Quando a vítima é engana e realiza pagamentos, transferências e boletos para uma pessoa que ela achava que era seu amigo, parente ou colega de trabalho? De quem é a responsabilidade?
Desde 2018 foi publicada um Lei que altera vários dispositivos legais no sistema jurídico brasileiro. A Lei Geral de Proteção de Dados, Lei nº 13.709, de 2018, deu proteção especial a vários dados sensíveis e importantes para cada pessoa, o acesso ao sistema de mensagens por aplicativo é, de alguma forma, um dado de extrema importância. Praticamente a maioria de nossas transações é feito por ele. A interpretação desse importante dispositivo legal junto com o Código de Defesa do Consumidor traz uma solução jurídica para encontrar de quem é a responsabilidade quando uma pessoa sofre esse tipo de golpe.
Esse tipo de golpe tem um procedimento que envolve no mínimo quatro sujeitos: A) a vítima que teve a investida para transferência de valores, B) a vítima que teve o número de celular clonado; C) o estelionatário; e D) a operadora de telefonia móvel que detém a propriedade de fato do número de celular.
O primeiro sujeito da situação demonstrada, a vítima “A”, o Código de Defesa do Consumidor é pacífico ao declarar a vítima de estelionato como consumidora por equiparação, ou “by stander”, nos termos do artigo 17 do Código de Defesa do Consumidor. De acordo com tal dispositivo legal, são consumidores por equiparação todas as vítimas do evento de produtos ou serviços defeituosos, ou seja, abrange a todas as pessoas, mesmo aquelas que não estabeleceram qualquer tipo de relação contratual com o fornecedor, mas que sofrerem algum tipo de dano em decorrência da má prestação do serviço. Portanto, mesmo que a vítima “A” não tenha relação jurídica com a operadora de telefonia, esta responde pelos danos causados a ela.
O legislador assim dispôs para garantir maior proteção ao consumidor que não é apenas o usuário direto do produto, mas também todos os terceiros afetados de alguma forma pela relação de consumo. Assim, o fornecedor responde de forma objetiva também pelos danos a terceiros decorrentes da sua prestação dos serviços, eximindo-se de sua responsabilidade tão-somente se comprovada a culpa exclusiva da vítima ou de terceiros ou ainda que o defeito não existe.
Já com relação a vítima “B”, esta figura como destinatária final dos serviços prestados, no caso, os serviços de telefonia móvel. Haja vista ter sido ela que teve o número de celular clonado. O Código de Defesa do Consumidor, em seu artigo 14, estabelece a responsabilidade objetiva dos fornecedores de serviço pelos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação de serviços.
Aplica-se às relações de consumo a teoria da responsabilidade objetiva nos casos de dano oriundo da falha na prestação do serviço, seja porque o serviço não funcionou, funcionou de forma ineficiente ou, ainda, tardiamente. No caso de golpes por meio de clonagem de número de celular, fica demonstrada a falha nos serviços prestados pela operadora de telefonia, que acabou por permitir a clonagem do chip do aparelho celular da consumidora. Ainda que a operadora de telefonia móvel não tenha responsabilidade pelo conteúdo das conversas estabelecidas no aplicativo de conversação WhatsApp, é ela responsável pela garantia de que o emissário da mensagem seja aquele que realmente celebrou o contrato com a operadora.
Ou seja, pelas normas atribuídas pela LGPD que estabelecem a proteção dos dados pessoas responsabilidades das empresas, pelo CDC que estabelece a garantia de prestação eficiente ao consumidor, possibilitar a violação dos dados pessoais da consumidora configura falha grave da prestação do serviço, na proteção dos dados pessoais e causa significativo danos aos sujeitos envolvidos.
Tudo isso deixa claro a responsabilidade da operadora de telefonia móvel pelos danos materiais e morais provocados nas vítimas, sendo o dever dela, a luz da legislação brasileira, o dever de reparar os danos causado, moral e material, com o ressarcimento de valores pagos por meio desse golpe.
ALYSON ALVES DE LIMA. Advogado. Mestre em Direito pela UFRN. Servidor Público
Prefeitura discute com DETRAN administração do trânsito de Santa Cruz
Novos encontros devem acontecer nos próximos meses para que a proposta avance e o trânsito possa ser melhor organizado em Santa Cruz.
