O Superior Tribunal de Justiça, por meio de sua 3ª turma, no final de 2020 decidiu que a multa por desistência em compra e venda de imóvel não pode ultrapassar 25% do montante pago. A decisão se deu no julgamento do Recurso Especial 1.820.330-SP, e vale para contratos de compra e venda de imóvel celebrado antes da Lei 13.786/2018.
Os contratos de compra e venda, ou de promessa de compra e venda, são regidos pela Lei 4.591/64, e esta estabelece, em seu artigo 32, §4º, que o contrato de compra e venda é irrevogável e irretratável. Acontece que a jurisprudência do próprio STJ pacificou entendimento que o comprador detém o direito à resilição unilateral, especialmente nas hipóteses de insuficiência econômica, o que se afigura, no mínimo, um entendimento contra a literalidade da mencionada regra.
Na mesma linha de entendimento, o STJ firmou orientação de que, na hipótese de resolução do contrato, duas consequências imediatas devem ocorrer: a primeira é em caso de culpa exclusiva do vendedor, nesse caso as parcelas já pagas devem ser imediatamente restituídas para o comprador, corrigidas monetariamente e sem prejuízo à eventuais danos morais. A segunda consequência se dá quando é o comprador que dá causa a resolução do contrato, nesse caso as parcelas devem ser restituídas parcialmente, Súmula 543.
Outro fator importante é que caso haja previsão contratual de corretagem a ser paga pelo comprador, é devido também da devolução dessa quantia arcada pelo comprador. Isso significa que toda e qualquer despesa em que o comprador tenha arcado com o valor, por previsão contratual, está sujeita ao montante de deve ser devolvido. Ou seja, vigilância, segurança, averbação cartorial e inclusive despesas com IPTU. Tudo isso sem prejuízo de uma indenização adicional pelo rompimento do contrato, porque, se assim não for, estar-se-á dizendo que a pessoa pode contratar sem se estar obrigando.
É comum em diversos contratos de compra e venda de imóvel, cujo objeto seja casa ou simplesmente loteamento de terreno, a previsão de multa em caso de desistência da compra do imóvel. Em alguns contratos essa variação corresponde a 100% do valor pago. Em outros preveem percentual de 50% retidos em benefício da imobiliária. Em ambos os casos o percentual é tratado como abusivo segundo a decisão do STJ. Isso porque não pode a imobiliária se valer de todo o montante pago em prestações haja vista que retomará a posse do imóvel e o depositará para venda de outros interessados.
Por outro lado, diante da crise do mercado imobiliário, em 2018 foi editada a Lei 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, a ser aplicável aos contratos de compra e venda celebrados a partir da sua vigência, pela qual a multa por desistência do comprador varia de 25% da quantia paga, podendo chegar até 50%, quando se tratar de incorporação imobiliária submetida ao regime do patrimônio de afetação.
A Lei também prevê prazo para devolução dos valores ao comprador. De 30 dias após o “habite-se”, nos casos em que a imobiliária é submetida ao patrimônio de afetação, e de até 180 dias, contado da data do desfazimento do contrato, caso a incorporação imobiliária não seja submetida ao regime do patrimônio de afetação, em todos os casos há atualização monetária pelo índice previsto em contrato.
Não obstante, as regras previstas pela Lei 13.786/2018 só incidirão em contratos de compra e venda celebrados posteriormente a sua vigência, ou seja, posterior a 27 de dezembro de 2018. Desta forma, contratos celebrados anteriores a sua vigência não podem prevê multa maior de 25% em caso de desistência da compra por decisão do comprador. Isso não afasta, diante de uma situação de fruição do imóvel, a hipótese de o percentual de retenção venha superar tal alíquota à vista do princípio da vedação do enriquecimento indevido.
ALYSON ALVES DE LIMA. Advogado. Mestre em Direito pela UFRN. Servidor Público. Este endereço de email está sendo protegido de spambots. Você precisa do JavaScript ativado para vê-lo.
